HOUSE【一戸建を売る】戸建売却
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戸建売却を成功に導くには
戸建の物件は、できるだけ早く売るのが大切なポイントです。古い物件ほど売れにくくなる傾向があるため、どうすれば売却を成功に導けるか理解を深めておくと役立つでしょう。そこでこちらでは、筑紫野市・太宰府市・大野城市・春日市・福岡市南区・小郡市・筑前町・宇美町・須恵町・鳥栖市・基山町で不動産売却・買取を手がける「みらいえ」が戸建の売却で損しないためのポイントや戸建がマンションより売れにくい理由などを解説いたします。
戸建の売却で損しないための5つのポイント
戸建売却で損しないための大切なポイントは、1.古い物件は早期売却、2.不動産会社選び、3.物件査定は複数の会社に依頼、4.トラブルも隠さず申告、5.売却期間は余裕をもって設定の5つです。
1.古い物件は早期売却
不動産売却では、戸建に限らず築年数が物件価格に大きく影響します。なかでも築15年以上になった木造の戸建住宅は、急速に価値が下がり始めます。築25年でほぼ無価値になると言われるため、古い物件は少しでも早く売り出したほうが得策です。ただし、建物を丁寧に使われている、リフォームをしてきたなどで価値の変化が変わってきます。
2.不動産会社選び
戸建売却の場合、この分野に精通している不動産会社を選ぶのがおすすめです。不動産会社が扱っているジャンルは多岐にわたり、普通は会社ごとに得意分野があります。例えば商業用不動産、投資用不動産、開発用不動産、住宅用不動産など様々です。戸建売却も例外でなく、この分野が得意な会社を選ぶと販売活動はスムーズに進めやすくなります。
3.物件査定は複数の会社に依頼
物件査定は、複数の不動産会社に依頼するのが無難です。一般的に査定では不動産の価値が客観的に評価されますが、なかには依頼を受けるため不必要に評価をよくする会社も見られます。そんな現状をふまえると、適正価格を知るには複数の会社の査定結果を比較することが大切です。
4.トラブルも隠さず申告
物件のトラブルは、たいていマイナス査定につながります。とはいえ、査定時にトラブルを隠すのは望ましくありません。通知を怠った場合、契約内容に合致しないと判明したとき不適合責任を問われる可能性があります。後々の面倒を避けるには、トラブルの正しい申告が不可欠です。
5.売却期間は余裕をもって設定
不動産を売却する際には、基本的に一定の時間がかかります。戸建売却も同様であり、すぐに購入希望者様が見つかるとは限りません。あまり売り急ぐと、場合によっては値下げする必要も生じます。希望価格で売却したいと考えるなら、できるだけ余裕のある売却期間を設定したほうがよいでしょう。
戸建はマンションよりも売れにくい理由
戸建がマンションより売れにくい主な理由は、建物の耐久性に対する信頼性の違いです。築20年以上になると、価値はほぼ失われます。それでも古い物件を売るには相場価格の把握が欠かないため、売却実績の豊富な不動産会社を見つけることが大切です。
1.戸建は信頼性を損ないやすい
マンションは一般的に鉄筋鉄骨建築であり、耐久性に優れています。古い物件でも、購入希望者様が建物自体の安全性に大きな不安を感じるケースは多くありません。そのため、築年数が20年を経過しても大幅に価値が失われる恐れはないと考えられています。
一方、ほとんどの戸建は木造建築です。時間の経過とともに屋根や壁・床の劣化が目立ち始めると、雨漏りやシロアリによる土台の腐食が心配になります。マンションに比べると、経年劣化により建物の信頼性が失われる傾向は強いと言えます。
実際、戸建売却に要する期間は統計上3カ月～8カ月ほどです。新築でないとマンションより購入希望者様は見つけにくく1年以上にわたり売れ残ることもあるため、売却期間は余裕のある設定が求められます。
2.戸建は築25年でほぼ価値ゼロ
戸建の建物は、上記の通り築25年でほぼ価値ゼロになるのが通例です。木造住宅は国税庁の定める耐用年数が22年とあり、この関係で資産価値としての評価も下がり購入希望者様を見つけるのは難しくなります。
物件の資産価値に着目すると築10年で新築の約5割、築15年で2割程度になると言われています。購入価格からは大きく下落するものの市場での需要は見込めるため、戸建売却のボーダーラインと言われる築年数は25年です。
築25年を超えた物件を売るには、何らかの工夫が必要になると考えらます。老朽化が激しいと、そのまま売るのは簡単ではありません。更地にするとしても、建物の解体費用は高額になるでしょう。税制面で優遇措置を受けられなくなる可能性もあるため、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
3.戸建売却で大切なこと
戸建売却、とくに古い物件を売るとき大切なことは相場価格の把握と不動産会社選びです。
築年数の古い戸建は、基本的に高く売るのは難しいと考えられます。それでも希望に近い価格で売却するには、あらかじめ相場価格の把握が不可欠です。市場相場はネット上でも検索できますが、おすすめは不動産会社による訪問査定と言われています。
訪問査定は、会社の担当者が現地に足を運んで査定する方法です。簡易は机上査定より精度は高くなりますが、それでも査定額は会社ごとに異なることがあります。そのため物件査定は複数の会社に頼み、それぞれの査定結果を比較すると無難です。
不動産会社により、物件売却の得意分野も違います。戸建売却を依頼するときは、査定結果をふまえた上で過去の売却実績が豊富な会社を選ぶとよいでしょう。
一戸建売却査定の前に確認すること
一戸建を査定する前に準備・確認しておきたいことは、1.住宅ローンの残高、2.必要書類の有無、3.売却時期と希望価格、4.物件の修繕履歴、5.土地の境界・利用履歴、6.片づけなどは不要の6つです。
1.住宅ローンの残高
建物の住宅ローンが残っている場合、残高は査定前に確認しておくのがよいと考えられます。住宅ローンは、物件の売却時に残債を一括返済するのが一般的です。正確な残高が分かると売却価格を検討するとき参考になるので、あらかじめ銀行で住宅ローン残高の残高証明書を発行してもらいましょう。
2.必要書類の有無
不動産の売買契約が成立すると、さまざまな書類を買主様に引き渡す必要があります。戸建の場合、土地の実測図、土地の境界が確認できる資料、建物の設計図書や建築確認申請書・建築確認済証です。書類がなくても物件を売り出せますが、手元にないときは不動産会社にその旨を伝えておきます。
3.売却時期と希望価格
売却時期と希望価格については、早めに検討しておくと査定のとき不動産会社に伝えられて面倒がありません。売却期間は標準で３カ月かかるので、この点を考慮しながら相場価格や住宅ローンの残高もふまえ売却時期と希望価格を設定することが求められます。
4.物件の修繕履歴
物件の修繕履歴は、査定時に建物の魅力としてアピールできる場合があります。少しでも高い評価を得たいと考えるなら、どんな修繕を施したか事前確認は怠れません。シロアリ予防や外壁塗装など定期的な修繕を続けてきた場合、その履歴をできるだけ細かくまとめておきます。
5.土地の境界・利用履歴
土地の境界は、物件を引き渡すまでに明確にする必要があります。査定時に未確定であれば、その旨を不動産会社に伝えておきましょう。これまでの土地の使い方によっては、土壌が汚染されている可能性などもあります。不動産会社に利用履歴を聞かれる場合があるので、こちらも確認しておくと安心です。
6.片づけなどは不要
通常、物件査定では何もない状態を前提として不動産の価値が判断されます。内覧では購入希望者様の印象をよくするため片づけやハウスクリーニングは怠れませんが、査定では評価額に影響しないので手間をかけて室内をキレイにする必要はありません。
築年数が古い一戸建を売却する際の注意点
築年数が古い一戸建を売却する際、とくに注意したい点は「物件の問題点を隠さない」、「土地の境界は明確にする」、「更地にするリスクを認識する」の3つです。
不動産売却において、売主様は契約不適合責任を負います。物件の問題点を隠したまま売却すると、その後に雨漏りやシロアリ被害が判明したとき契約解除や損害賠償を求められる場合があります。売買契約で不利になるとしても、後々のトラブルを避けるには正しく通知するのが適切です。
土地の境界は、時間の経過とともに曖昧になっているケースが珍しくありません。築年数が10年以上の場合、図面が失われている物件も多く見られます。売却後に近隣とのトラブルを防ぐ上で、土地の境界の明確化は不可欠です。
古い物件は、よく更地にしたほうが売れやすいと言われています。ただ法律の関係で、売却後に建物を新築できない可能性があります。そんな事態を避ける意味では、物件を更地にしてもとくに問題がないか注意しなければなりません。
不動産売却は、買主様に物件を引き渡してからトラブルが生じるケースは少なからず知られています。そのため、一戸建の売却でもトラブルへの備えとして以上の点について注意は不可欠です。
なお、当社は一戸建の売却に関するお悩みをいつでも親身になって伺います。どうすれば損しないかなど疑問や不明点があれば、遠慮なく当社までお問い合わせください。
