APARTMENT【マンションを売る】マンション売却
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マンション売却を成功するには
これまでマンション売却の経験がないと、何から始めればよいか迷うもの。その場合、最初に相場価格をチェックすることが大切です。物件売却にかかる費用・税金や高く売るための方法も理解しておけば、マンション売却は成功しやすいでしょう。そこでこちらでは、筑紫野市・太宰府市・大野城市・春日市・福岡市南区・小郡市・筑前町・宇美町・須恵町・鳥栖市・基山町で不動産売却・買取を手がける「みらいえ」がマンション売却で最初に相場価格を調べるメリットや物件を高く売る方法などについて解説いたします。
マンション売却…何から始めればいいの？
マンションを売却する際、まず着手したいことは相場価格のチェックです。
通常、不動産売却には相場価格があります。マンション売却でも、地域相場を調べると売れやすい価格が分かります。地域相場に見合った売り出し価格を設定すれば、少しでも早く売買契約を成立させるのに有効です。また所有物件を不動産会社に査定してもらう場合、査定額が適切かどうか確認するときに市場相場を把握していると役立ちます。
地域の相場価格を自分で調べるとき、おすすめの方法はインターネットを使った情報検索です。不動産会社の運営サイトにアクセスしたら、築年数、立地環境や最寄駅までのアクセス条件が所有物件と似ているマンションの販売価格を確認します。国土交通省の「土地総合情報システム」を閲覧すると、実際にいくらで売れたかまで分かります。
自分が所有するマンションの適正価格を正しく理解すれば、不動産売却を成功に導ける可能性は高まるでしょう。
マンション売却にかかる費用・税金
マンション売却では、どんな費用・税金が必要になるか把握しておくと物件を売り出すとき慌てずに済みます。実際の物件売却に伴う主な費用・税金は、仲介手数料、印紙税、登記費用、管理費や修繕積立金の精算費用、固定資産税および都市計画税、譲渡所得税です。
仲介手数料は、マンション売却の仲介を不動産会社に頼んだとき売買契約が成立した時点で支払う成功報酬です。宅地建物取引業法は、仲介手数料の上限を定めています。実際の上限額は、売却価格により決まる仕組みです。法律上の規定にもとづき自分で仲介手数料の妥当な金額を計算できれば、不当な高額請求を避けられるでしょう。
印紙税は、印紙税法により特定の文書に課される税金です。課税対象には、不動産売買で作成される契約書が含まれます。マンション売却で売買契約が成立したときは、書面上に指定金額の収入印紙を貼れば納税したと見なされます。
登記費用は、これまでの登記内容を変更するとき発生する費用です。マンションを売却すると不動産の所有権が売主様から買主様に移転するため、登記変更に伴う費用がかかります。住宅ローンが残っている場合、金融機関が物件を競売にかけられる抵当権を抹消する際にも必要です。
一般的に、マンションを所有していると管理組合に毎月の管理費や修繕積立金を納めます。売買契約が成立した時点で未払いがあれば、売主様は物件を買主様にお引き渡しする前にこれらの費用を清算しておかなければなりません。
マンションの場合、固定資産税と都市計画税は物件の所有者に課されます。1年のうちお引き渡しの前日までは売主様の負担、それ以降は買主様の負担です。日割り計算するときの起算日は地域により違いがあり、通例として東日本は1月1日から、西日本は4月1日から計算します。
譲渡所得税は、不動産売買で利益が生じたとき売主様に課される税金です。課税率は、どれくらい物件を所有していたかにより変わります。物件を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以内なら短期譲渡区分になり税率は39.63%、5年を超えると長期譲渡区分になり税率は20.315%です。
マンション売却に伴う諸費用を把握しておくと落ち着いて資金を準備できる上節税対策になる場合もあるので、覚えておくとよいでしょう。
高く売るための6つ方法
マンションを少しでも高く売るための大切な方法は、以下の6つです。
1.お住み替えなら売り先行
現在のお住まいを買い替える場合で住宅ローンが残っている場合は売り先行です。なぜなら基本的には住宅ローンは一本しか組めず今住んでいるマンションを売却して住宅ローンを消さないと次の住宅ローンを組むことができません。今住んでいるマンションに住宅ローンはない、もしくは次に購入するマイホームは現金購入であれば特に問題はありません。今現在住宅ローンを組んでおり、次のマイホームでも住宅ローンを組んで購入する場合は、買いと売りを同時にする必要がありかなりハードルは高くなりますので事前の相談が必須です。最悪の場合、先に購入不動産を契約したが、売却が間に合わず違約金を払って売買契約を解除してしまった例も散見されます。違約金は通常数約万円になるため注意が必要です。
2.不動産会社の得意分野を確認
不動産会社の多くは、それぞれ得意分野が異なります。すべての会社が、あらゆる物件の売買に慣れているとは限りません。例えば商業用不動産、事業用不動産、投資用不動産、住宅用不動産など。マンションを売却するなら、この分野に精通した会社を選ぶのが得策です。会社探しでは、普段からマンション関係の案件を扱っているか、さらに過去の売却実績がどれくらいか事前に確認しておくのがよいと考えられています。
3.知識・戦略の豊富な担当者に依頼
不動産売却において、物件査定、販売活動や購入希望者様との交渉を引き受けてくれる担当者は重要なパートナーです。マンションを売るときも例外でなく、担当者のレベルは売買契約を成立できるかどうかに少なからず影響します。そのためマンション売却を成功に導くなら、できるだけ専門知識や販売戦略の豊富な担当者を選ぶことが大切です。
4.媒介契約の種類はニーズに合わせ選択
マンション売却の仲介を不動産会社に依頼するときは、どのタイプの媒介契約を締結するか注意したほうがよいと考えられます。媒介契約の種類は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つです。複数の会社と同時契約が可能かどうかなどで規定が異なるため、それぞれの特徴をふまえ売主様のニーズに合ったタイプを選ぶ必要があります。
5.不必要に高い査定額には要注意
マンションの査定額が、不必要に高いと感じられる場合は要注意です。通常、物件査定では不動産の価値が客観的に評価されます。ただ不動産会社によっては、仲介業務の依頼を受けたいと考えて査定額を高めに提示するケースが見られます。市場相場に見合わない価格を提示されたときは、その会社にマンション売却の仲介を頼まないほうがよいかもしれません。
6.売り出し価格は相場より少し高め
不動産の売り出し価格は、市場相場より少し高めに設定するのが大切なコツです。マンション売却も同様であり、高く売れたほうが多くの利益を得られますが高額に価格設定するほど購入希望者様を見つけるのは難しくなると考えられます。物件が売れ残るリスクを避けつつ少しでも利益を求めるなら、相場価格より少しだけ高値で売り出すのが賢明です。
戸建・土地売却との違い
マンション売却が戸建・土地売却と大きく違う点は、土地部分の測量が必要ないところです。売り出し価格に影響する要素も、多少の違いが見られます。
一般的にマンションを含めた集合住宅の場合、土地は区分所有者全員の共有部分です。マンションを売却する場合、どこまでが売主様の所有物件に属する土地か境界を確定しておく必要はありません。売却の前に土地を測量する手間がかからないところは、戸建・土地売却とは異なるマンション売却の特徴に挙げられます。
マンションの売り出し価格に影響する主な要素は、建物のグレードや管理状況です。ブランド的な価値が高いと、売り出し価格にも反映される傾向が見られます。築年数の古い物件は、普段から適切にメンテナンスしているかによって価格設定は変わってきます。また、ペットの飼育制限など管理規約や使用細則の規定も価格設定への影響が小さくない重要な要素です。
同じマンション内に競合物件がある場合も、売り出し価格に大きく影響します。物件の条件があまり変わらない場合、競合より価格設定を高くすれば売れにくくなると考えられるためです。通常であれば角部屋や最上階の部屋は好条件と見なされ、プレミア価格を上乗せしてもとくに問題ありません。ただ競合物件も条件面で大差がないときは、安値で売り出したほうが購入希望者様を見つけやすくなるでしょう。
大規模なマンションでは、同じタイミングで多くの物件が売り出されるケースもあります。その際、安易に売り出し価格を高額に設定すると売れ残るリスクは高まると考えられます。長々と売れ残る事態を避けるには、競合物件の動向を確認しておくことが不可欠です。実際に売り出し価格を検討するときは、不動産会社とよく相談することが望ましいと言えます。
マンション売却と戸建・土地の売却とでは必要な手続きや価格設定の注意点が異なるので、どんな違いがあるか確認した上で販売活動を進めていくとよいでしょう。
手続きの流れ
マンション売却の手続きの流れを大まかに示すと、
STEP1販売準備
STEP2販売活動の開始
STEP3売買契約
STEP4決済・お引き渡し
STEP5確定申告の順番です。
販売準備では、最初によく物件査定を実施します。その査定結果や市場の相場価格、また競合物件の動きをふまえながら売り出し価格や広告宣伝の方法を検討するのが一般的です。売主様1人で考えるのは難しい作業であり、たいてい不動産会社との打ち合わせが欠かせません。
売り出し価格や広告宣伝の方法が決まると、販売活動の開始です。不動産会社は、売主様の意向にもとづきチラシやネット上で物件情報を広告宣伝します。なかなか購入希望者様が見つからない場合は、価格設定や宣伝方法に問題がないか再検討が必要になるかもしれません。
購入希望者様が見つかり内覧などを済ませてから物件を買いたいと連絡があれば、売買契約の交渉に入ります。売主様と購入希望者様が契約内容について合意すると、売買契約は成立です。たいてい、契約交渉をスムーズに進めるため不動産会社が話し合いをサポートします。
売主様と購入希望者様との間で売買契約が取り交わされたら、決済・物件のお引き渡しです。基本的には契約が成立したとき売却価格の一部が手付金として支払われ、残りは後日に決済されます。物件のお引き渡しする際は、売主様と買主様のスケジュールを調整して実施されるのが普通です。
最後に、必要があれば確定申告を済ませます。マンション売却の場合、売主様に利益が生じると譲渡所得税の課税対象になるため申告手続きは不可欠です。申告漏れを防ぐため、マンションが売れた後は売却価格から必要経費を除いた売却益の計算が怠れません。
一通り手続きの流れを把握しておくとマンション売却をスムーズに進めやすくなるので、この機会に確認することをおすすめします。
なお当社は、売主様のご希望を最優先に考えながらマンション売却を進めます。売却方法に疑問や不安を感じたときは、いつでも遠慮なく当社にご相談ください。
