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中古住宅を少しでも高く売るには
中古住宅を少しでも高く売却するなら、物件を売り出すタイミングが重要です。あらかじめ建物をリフォームしておけば、査定で高評価を得られるでしょう。ただ不動産選びに注意しないと、詐欺の被害を受けるかもしれません。そこでこちらでは、筑紫野市・太宰府市・大野城市・春日市・福岡市南区・小郡市・筑前町・宇美町・須恵町・鳥栖市・基山町で不動産売却・買取を手がける「みらいえ」が中古住宅の売れるタイミングや物件査定の重要な要素などについて解説いたします。
中古住宅の定義について
中古住宅と新築住宅を区別する基準は、築年数と建築後に誰かが入居したかどうかの2点です。
まだ誰も入居していなくても、家を建ててから1年以上が経過すると中古住宅になります。また築年数が1年に満たない場合、誰かが入居した時点で中古住宅です。入居日数の長さは関係なく、1日でも入居者があれば中古住宅として扱われます。
一方、新築住宅は建築してから1年未満の物件を指します。その上で、建築後にまったく入居者がなければ新築住宅です。新築住宅として扱われるためには、これら2つの条件をいずれも同時に満たしている必要があります。
なお入居者がないまま1年以上が経過した中古住宅は、不動産を売り出すとき「建築後未入居」などの表現がよく用いられます。
高く売るために重要なタイミングについて
不動産を少しでも高く売りたいとき、とくに適しているタイミングは春先の2~3月です。
この時期は一般的に会社や学校が年度末を迎え、新年度に向けて動き出します。全国各地で、引っ越しする人々が大幅に増える季節です。これまで住んでいた賃貸住宅を退去する、あるいは家を住み替えるケースが多く見られ、それに合わせ賃貸住宅市場と中古不動産市況ともに活性化します。
2~3月にかけて、とくに中古住宅の需要が高まる大きな理由は賃貸物件に契約更新があるためです。賃貸物件を契約する場合、たいてい契約後の2年間は居住し続ける必要があります。さらに入居を継続するとなれば、数年ごとの更新手続きと更新手数料の支払いは不可欠です。
基本的に賃貸物件は日々の家賃だけでなく契約更新に伴うコストも発生するため、入居者にとって負担が軽いとはいえません。そのため同じお金を使うなら持ち家を購入しようとの考えが生まれ、年度末に家を探し始めるケースも増える傾向にあります。
これらの状況から、中古住宅も2~3月には他の時期より高く売れる可能性があると言われています。
中古住宅売却の査定結果に影響を与える14の要素
中古住宅を売り出すとき査定結果に大きく影響する要素は、建築年数です。近年は、国内で大規模な地震が発生したこともあり耐震基準の重要性も再認識されています。そのほかも含め、中古住宅の査定結果に影響を与える要素を以下でご紹介します。
1.建築年数
建築年数は一通り証明書に目を通せば確認可能であり、査定への影響は大きいと言われています。どの時期の耐震基準をクリアしているかチェックできるとともに、住宅ローン減税が受けられるかどうかも分かります。
住宅ローン減税の適用期間は、原則として建築後20年以内です。通常、築20年を基準に資産価値が変わります。そのため、築20~30年でも十分に生活できる物件はありますが多くの購入希望者様は築年数に着目する傾向があります。
2.耐震基準
耐震基準は、国内で大規模地震が続いた影響もあり見直されている要素です。現在は、大きく旧耐震と新耐震に区別されています。旧耐震は建築基準法が改正される1981年以前の基準、その後が新耐震と呼ばれる基準です。2000年には、木造住宅に対する2000年基準も追加されました。
この項目については、建築確認済証や検査済証に記載された建築確認申請日でチェックします。新耐震をクリアしていても安全とは言えませんが、古い物件ほど地震へのリスクは高くなると考えられ評価に影響しやすくなります。
3.家の間取り
中古住宅の場合、一般的と言われている家の間取りは3LDKと4LDKです。住みやすいデザインかどうか考慮される場合が多く、子どもやシニアの立場から生活空間の使い勝手や段差、さらにデッドスペースの有無などがチェックされます。
4.室内外の各種設備
室内外の設備に関する主な確認ポイントは、水回り、収納スペース、生活動線や天井の高さです。駐車場がある場合、車庫入れしやすいかが問題となり駐車スペースの広さ、家の前の道路幅や交通量が着目されます。さらに最近は、太陽光パネルも重要な評価対象に挙げられています。
5.建物の劣化状態
建物の劣化状態は購入希望者様の印象を左右するため、査定にも反映される要素です。実際の確認項目としては、ひび割れ、水回りの傷みや悪臭、シロアリや雨漏りの有無が挙げられます。比較的に新しい物件でも傷みが広範囲に見られると、高評価を得るのは難しいと考えられます。
6.リフォームの状態
リフォームは、中古物件の価値を高められる方法のひとつです。キッチン、トイレや浴室がキレイな状態に仕上がり機能性が増すと、プラス評価につながります。ただリフォームに多くの費用をかけ高額で売り出すと、購入希望者様を見つけにくくなる場合があり注意が必要です。
7.リフォームなどが可能か
築年数の古い物件は、今の生活スタイルにデザインが適さず住みにくく感じられることが珍しくありません。それでも最近は、リフォームやリノベーションの需要が高まりました。これらが可能な中古住宅であれば、不動産業者で購入した後にいろいろ手を施してから再販売する事例がよく見られます。
8.立地条件
立地条件、とくに日当たりや風通しは戸建と集合住宅ともに重要な評価ポイントです。家の開口部が東側や南側にあり日照が周りの建物に妨げられなければ、高評価を期待できます。同時に湿気やカビを適切に防げるかどうか、風通しの良し悪しも確認されます。
9.家屋周辺の環境
日常生活を少しでも快適に送るなら、家屋を取り囲む周辺環境は大切です。最寄駅から学校や役所などの公共機関、病院、銀行や商業施設まで一通り家の近くにあると不便しないため、これらが徒歩でどれくらいの距離にあるかが重視されます。
10.物件の将来性
物件の将来性は、近隣地域の変化に左右される要素です。すぐ近くに学校、病院や大型の商業施設が新築される、あるいは最寄駅周辺が再開発される予定であれば、将来性を見込める魅力的な物件として高く評価される可能性があります。
11.近隣トラブルの有無
近隣トラブルは、物件の価値を下げる大きな要因です。過去にいろいろ問題が起きていると、マイナス査定につながります。また繁華街が近い場合も治安がよくないと見なされることは多く、評価は下がる傾向です。
12.事故物件か
事故物件は、基本的にマイナス査定となります。宅地建物取引業法によれば、事故物件の告知は売主様に課される義務です。マイナス評価を避けたいとしても、事故物件であることを隠すと法的には告知違反義務に問われます。
13.建築メーカーは大手か地元工務店か
建築メーカーは、物件の信頼性に関わる要素です。大手のハウスメーカーであれば建物自体の安全性が評価されやすく、地元工務店は地域密着型で地元からの信頼が高いと査定に反映される傾向があります。あまり知名度のない小規模メーカーの場合、財務状況から信頼性を調べる方法あります。
14.再販で売れる可能性
築年数が古いとき確認される重要なポイントは、リフォームなどを施してから再販したときに売れる可能性があるかどうかです。適切なリフォームや周辺エリアの発展により購入希望者様が見つかると期待されれば、査定にも少なからず影響を及ぼします。
今、リフォーム済みの中古住宅が人気の理由
リフォーム済みの中古住宅が現在、人気を集めている主な理由は、簡単に表現すると価格の安さです。
中古住宅のなかでリフォームの施された物件は「リフォーム済み住宅」と呼ばれ、最近はひとつのジャンルとして確立しています。通常は新築より低価格で購入可能であり、リフォームにより新築と大きく変わらない状態に仕上がっていれば中古でも快適に過ごせます。
購入希望者様が少しでも出費を抑えつつキレイな家を入手したいと考えるケースは多く、どちらのニーズにも応えられる選択肢としてリフォーム済みの中古住宅は人気です。物件探しでは、どんなリフォームが施されているか注目されることは少なくない、と言われています。
そんな現状をふまえた場合、中古住宅を売却する前に物件をリフォームしておく価値は十分にあると考えられます。
売却時を狙う悪徳詐欺の手口の特徴
中古住宅を売却する際、不用意に不動産会社を選ぶと詐欺の被害を受ける可能性があり要注意です。不動産売却時の詐欺を避けるには、詐欺の手口を知っておくと役立つでしょう。
これまでに知られている実際の手口は、「地面師詐欺」「測量振り込め詐欺」「小切手詐欺」です。地面師詐欺の場合、不動産を転売するとき物件の所有者になりすまします。測量振り込め詐欺はすぐ売れるなどの言葉で測量を促し、代金を持ち逃げするパターンです。小切手詐欺では、売却時に渡された小切手が使用できません。
中古住宅の売却において、これらの詐欺を防ぐ上で不動産選びは重要です。悪質な不動産業者を選ばないためには、会社選びのポイントについて理解を深めておくことが望まれます。より詳しく知りたい場合は、「会社選びのポイント」をご覧ください。
なお、当社は築年数が古い中古住宅でも売れる可能性のあるプランをご提案しています。どんなプランか確認するときは、こちらを参考にしてください。
